Un appartement avec un canapé et une table basse n’est pas forcément meublé au sens de la loi.
Pour une location meublée en résidence principale, un décret du 31 juillet 2015 fixe le mobilier minimum : 11 éléments, ni plus ni moins. La liste reste simple et rien n’oblige à acheter du neuf.
Location meublée : la liste officielle des 11 meubles obligatoires
Dans la chambre, il faut un couchage complet avec couette ou couverture, et de quoi occulter les fenêtres, par exemple des rideaux ou des volets.
En cuisine, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur, la vaisselle et les ustensiles. Le congélateur peut être remplacé par un compartiment descendant à -6 °C ou moins.
Dans le séjour, une table et des sièges, des étagères de rangement et des luminaires. Reste le matériel d’entretien ménager adapté au logement, un balai et un seau par exemple.
Les meubles n’ont pas à être neufs, mais ils doivent être en bon état.
Ce que le décret n’impose pas dans un meublé
Beaucoup de propriétaires pensent qu’il faut un lave-linge, un canapé ou une télévision. Ces équipements ne sont pas dans la liste. Pour le four et le micro-ondes, un seul des deux suffit.
Ajouter un lave-linge peut aider à louer, mais c’est un choix de bailleur, pas une obligation. À mon sens, mieux vaut d’abord cocher les 11 éléments, puis arbitrer le reste selon le loyer visé et le public du quartier : étudiants, couples, familles.
Mobilier manquant : le risque de requalification en location vide
C’est le vrai risque. Si un locataire signale qu’un équipement de la liste manque et que sa demande est jugée recevable, la location peut être requalifiée en location vide.
Le bail devient alors un bail de trois ans, renouvelable, et les loyers sont imposés en revenus fonciers au lieu des BIC. Un rideau ou un luminaire oublié coûte donc bien plus cher que son prix d’achat.
Il est prudent de joindre un inventaire du mobilier à l’état des lieux, daté et signé des deux parties.
Fiscalité de la location meublée : micro-BIC, régime réel et plus-value
Cette location séduit d’abord par sa fiscalité, dans le cadre du LMNP. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique aux loyers d’une location meublée de longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.
Au régime réel, on peut amortir une partie du prix du bien et des meubles, ce qui réduit le résultat imposable.
La contrepartie est à connaître : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce qui allège l’impôt pendant la location peut donc l’alourdir à la revente.
Les loyers ne sont par ailleurs pas garantis : vacance, impayés et remise en état restent à la charge du propriétaire. Le bon régime dépend de chaque situation, et un expert-comptable le chiffrera mieux qu’un article. Un meublé de tourisme obéit à d’autres règles, qui ne sont pas détaillées ici.
Les termes en bleu sont définis dans le lexique de la gestion de patrimoine du cabinet.